Demanio marittimo: concessioni, canone e SID spiegati

Il demanio marittimo è l'insieme dei beni costieri che appartengono allo Stato: spiagge, lidi, porti, lagune. Nessun privato può possederli, ma chiunque può chiedere di usarne una parte con una concessione demaniale marittima, l'atto con cui l'ente pubblico assegna un'area per un periodo determinato e in cambio di un canone annuo. Uno stabilimento balneare esiste solo grazie a questo atto.

In questa guida trovi cosa rientra nel demanio, chi rilascia le concessioni, come si presenta una domanda sul portale del Ministero, quanto si paga e cosa succede con subingressi, affitti e decadenze. Per le gare del 2027 c'è la guida dedicata: Concessioni balneari: scadenze, gare e ultime notizie.

Cosa fa parte del demanio marittimo

Lo dice l'articolo 28 del Codice della navigazione: il lido, la spiaggia, i porti, le rade, le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare, i bacini di acqua salsa o salmastra che comunicano con il mare almeno per una parte dell'anno e i canali usati per scopi marittimi pubblici. L'articolo 822 del Codice civile li inserisce fra i beni demaniali dello Stato, che non si possono vendere.

Dentro il demanio ci sono anche le pertinenze (articolo 29): le costruzioni e le altre opere dello Stato che si trovano entro i suoi confini. Quando uno stabilimento ha cabine o un ristorante in muratura che, a fine concessione, sono passati allo Stato, quei manufatti sono pertinenze demaniali e il canone li conta a parte.

Dove finisce il demanio e dove comincia la proprietà privata lo stabilisce la delimitazione prevista dall'articolo 32. Chi si chiede se una spiaggia sia "pubblica" o "privata" trova la risposta nell'articolo Spiaggia demaniale: cos'è e come funziona: la spiaggia è sempre pubblica, e la battigia è libera anche davanti agli stabilimenti.

Chi gestisce il demanio marittimo

Il proprietario è lo Stato, ma le concessioni a uso turistico-ricreativo non le rilascia il Ministero. Dal 1998 le funzioni amministrative sono conferite alle Regioni (decreto legislativo 112/1998, articolo 105) e quasi tutte le Regioni le hanno delegate ai Comuni costieri. Nella pratica, chi vuole aprire o modificare uno stabilimento si rivolge all'ufficio demanio del proprio Comune.

Ci sono eccezioni. Nelle aree portuali decidono le Autorità di sistema portuale. In Sicilia le concessioni le gestisce la Regione, attraverso l'Assessorato del territorio e dell'ambiente e le sue strutture territoriali, con un proprio portale del demanio marittimo: per questo "demanio marittimo Sicilia" è una delle ricerche più frequenti del settore. La legge regionale 3/2016 permette di affidare alcune funzioni ai Comuni, quindi conviene sempre verificare chi è competente nel singolo Comune.

Le Regioni fanno anche i piani di utilizzo delle aree demaniali, che stabiliscono quanta costa si può dare in concessione e quanta deve restare libera. Alle Capitanerie di porto restano la sicurezza in mare e la polizia marittima: l'ordinanza di sicurezza balneare che fissa obblighi come il servizio di salvataggio è la loro.

Il SID, il portale del demanio marittimo

Il SID (Sistema informativo del demanio marittimo), chiamato anche "Il Portale del Mare", è la banca dati del Ministero delle infrastrutture con tutte le concessioni d'Italia, le loro mappe e i canoni. Dal decreto di approvazione n. 82 del 25 maggio 2026 è anche l'unico canale per presentare le domande: gli enti che gestiscono il demanio devono usarlo e tenerlo aggiornato, e senza la pratica sul SID non possono rilasciare atti.

Le domande si compilano dal menu Do.Ri., entrando nel portale come utente privato. I modelli sono otto:

I "modelli D1 editabili" in Word o PDF che girano in rete non servono più: dal 2026 la domanda si compila solo online.

Come si ottiene una concessione demaniale marittima

Fino a pochi anni fa la strada era la domanda di parte: si presentava il modello D1, l'ente pubblicava l'istanza, raccoglieva eventuali domande concorrenti e i pareri (Capitaneria, Agenzia delle dogane, Soprintendenza se l'area è vincolata) e rilasciava l'atto. Oggi, per le concessioni turistico-ricreative, conta soprattutto la gara.

La legge 118/2022 stabilisce che le concessioni si assegnano con una procedura pubblica, trasparente e aperta a tutti, e che quelle attuali scadono al più tardi il 30 settembre 2027. Chi vuole uno stabilimento nel 2027 deve quindi partecipare ai bandi del proprio Comune. Le regole dei punteggi sono in Bando-tipo per le concessioni balneari: cosa prevede. La domanda D1 resta la via per le aree libere che un Comune decide di mettere a disposizione, e anche lì, se arrivano più richieste, l'ente le mette a confronto.

Le nuove concessioni turistico-ricreative durano da 5 a 20 anni. La durata la fissa il bando in base agli investimenti che l'aggiudicatario si impegna a fare.

Quanto costa una concessione demaniale: il canone

Il canone si paga ogni anno allo Stato e si calcola sui metri quadrati, con le regole del decreto legge 400/1993. Pesano tre cose: il tipo di superficie (area scoperta, area con impianti di facile rimozione, area con impianti di difficile rimozione), le eventuali pertinenze demaniali e la valenza turistica dell'area, che la Regione classifica come alta o normale. Ogni anno il Ministero aggiorna gli importi in base all'inflazione.

C'è un minimo. Per il 2025 il canone minimo è di 3.204,53 euro, dopo l'aggiornamento del decreto ministeriale del 18 settembre 2025 (meno 0,65% sul 2024). Per le concessioni turistico-ricreative si aggiunge una maggiorazione del 10%, scattata dal 1° aprile 2025 perché il decreto sugli indennizzi non è stato adottato in tempo: il minimo effettivo diventa 3.524,98 euro. A ottobre 2026 l'aggiornamento per il 2026 non è ancora uscito, e molti Comuni chiedono il canone del 2025 come acconto, salvo conguaglio.

Al canone vanno aggiunte l'imposta regionale sulle concessioni, che ogni Regione fissa in percentuale del canone, e l'imposta di registro sull'atto (2% del canone complessivo, minimo 200 euro).

Per avere un ordine di grandezza reale: nei sei Comuni della costa di Fermo le 153 concessioni turistico-ricreative pagano in tutto 647.560 euro all'anno, circa 4.200 euro di media, e una su tre paga il minimo. Cifre ben diverse da quelle di una località molto turistica con stabilimenti grandi.

Subingresso, affidamento a terzi, decadenza e revoca

Una concessione non si vende come un appartamento. Il Codice della navigazione prevede quattro situazioni che chi gestisce uno stabilimento deve conoscere.

Subingresso (articolo 46)

Chi vuole cedere la concessione, per esempio insieme all'azienda, deve chiedere l'autorizzazione all'ente con il modello D4. Gli eredi possono chiedere di subentrare. Il Consiglio di Stato (sezione VII, sentenza 796 del 25 gennaio 2024) ha chiarito due cose: serve un provvedimento espresso, perché il silenzio dell'ente non vale come assenso, e il nuovo titolare eredita la concessione con le sue condizioni e la sua scadenza. Chi subentra oggi in una concessione che scade il 30 settembre 2027 prende una concessione che scade il 30 settembre 2027.

Affidamento ad altri soggetti (articolo 45-bis)

Il concessionario può affidare ad altri la gestione delle attività, ma solo "in casi eccezionali e per periodi determinati" e con l'autorizzazione dell'ente (modello D6). Per le attività secondarie, come il bar dentro lo stabilimento, l'affidamento è più semplice ma serve comunque l'autorizzazione. È la base giuridica di molti contratti di affitto di stabilimenti, e ne parliamo nella guida su affitto e gestione di uno stabilimento balneare.

Decadenza (articolo 47)

L'ente può dichiarare decaduto il concessionario che non paga il canone, non esegue le opere prescritte, usa l'area in modo diverso da quanto autorizzato, non esercita la concessione o la cede senza autorizzazione. Con le nuove gare la decadenza diventa anche la sanzione per chi non rispetta gli impegni dell'offerta tecnica.

Revoca (articolo 42)

L'amministrazione può revocare la concessione per motivi di pubblico interesse. Alla fine della concessione, o in caso di revoca, si pone il problema delle opere costruite: quelle non amovibili, secondo l'articolo 49, restano allo Stato. È trattato nell'articolo su opere non amovibili e articolo 49 del Codice della navigazione.

Il rinnovo non esiste più

Per decenni le concessioni balneari si sono rinnovate quasi in automatico, prima con il diritto di insistenza e poi con le proroghe di legge. La Corte di giustizia europea e il Consiglio di Stato hanno chiuso questa stagione e la legge 118/2022 ha abrogato le proroghe. Il modello D2 di rinnovo resta per altri tipi di concessione, ma per gli stabilimenti balneari alla scadenza si va a gara. Il perché è spiegato in Direttiva Bolkestein: cos'è e come ha cambiato le concessioni balneari.

Per chi gestisce uno stabilimento questo significa una cosa concreta: la concessione che ha oggi vale fino al 2027, e quella successiva si conquista con un progetto. Investimenti documentati, servizi, accessibilità e dati di presenze saranno la base dell'offerta. Sono anche i numeri che un gestionale per stabilimenti balneari raccoglie ogni giorno.

Domande Frequenti