Concessioni balneari: scadenze, gare e ultime notizie

Aggiornato al 13 ottobre 2026. Le date di legge non sono cambiate. La novità del mese è la bozza di bando-tipo presentata dal Ministero delle infrastrutture il 30 settembre: è ancora una bozza, e questo articolo verrà aggiornato quando sarà adottata.

Le concessioni balneari in Italia vanno a gara. Le concessioni attuali restano valide al massimo fino al 30 settembre 2027, i Comuni devono avviare le gare entro il 30 giugno 2027 e solo per ragioni oggettive possono rinviare la conclusione fino al 31 marzo 2028. Le nuove concessioni durano da 5 a 20 anni. Al concessionario uscente spetta un indennizzo, ma il decreto che deve dire come calcolarlo non è ancora stato adottato.

Qui trovi le regole in vigore, come funzionano le gare, cosa sappiamo su indennizzi e canoni, la bozza di bando-tipo e la cronologia completa dal 2006 a oggi. Per la direttiva europea da cui parte tutto c'è la guida dedicata: Direttiva Bolkestein: cos'è e come ha cambiato le concessioni balneari.

Le date da segnare

Le regole in vigore oggi

Le regole sulle concessioni balneari sono negli articoli 3 e 4 della legge 118/2022, la legge annuale sulla concorrenza approvata dal governo Draghi. Nel 2024 il decreto legge 131/2024, detto "Salva-infrazioni" e convertito dalla legge 166/2024, ha riscritto quei due articoli. È il testo che si applica oggi.

La legge ha cancellato tutte le proroghe precedenti, compresa quella al 2033 prevista dalla legge 145/2018. Le concessioni che esistevano grazie a quelle proroghe restano valide fino al 30 settembre 2027. Chi ha ottenuto la concessione con una vera gara la conserva fino alla scadenza naturale, e comunque almeno fino a quella data.

Il 30 settembre 2027 è un limite massimo, non una data garantita. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6539 del 18 agosto 2026: il termine serve ad accelerare le gare, non a rinviarle. Se un Comune conclude la gara prima, può assegnare la nuova concessione e chiudere in anticipo quella prorogata, con un provvedimento motivato.

La proroga tecnica fino al 2028

L'unica eccezione è la proroga tecnica. Se ci sono ragioni oggettive che impediscono di chiudere la gara entro il 30 settembre 2027, per esempio un contenzioso, il Comune può spostare il termine con un atto motivato, per il tempo strettamente necessario e mai oltre il 31 marzo 2028.

Non è una proroga automatica. Il Consiglio di Stato (sentenza n. 4121 del 21 maggio 2026) l'ha ritenuta compatibile con il diritto europeo solo quando serve davvero a svolgere la gara. I TAR della Campania e della Sicilia nel 2026 hanno chiesto che l'atto del Comune dimostri un programma concreto di gara. A maggio 2026 il TAR della Toscana, su ricorso dell'Antitrust, ha annullato le proroghe al 2027 decise da Camaiore, Viareggio, Pietrasanta e Forte dei Marmi, perché automatiche e senza un calendario delle gare.

Non tutte le concessioni "al 2033" sono nulle

Una sentenza del Consiglio di Stato del 7 settembre 2026 (n. 6835, Santa Marinella) ha distinto due casi. La proroga al 2033 arrivata per legge non vale. Ma se il Comune aveva fatto un vero procedimento, con la pubblicazione della domanda e la possibilità per altri di presentarne una concorrente, e nessuno l'ha impugnato entro 60 giorni, quel titolo può essersi consolidato. Va verificato caso per caso.

Come funzionano le gare

Le gare le bandisce il Comune (o l'ente che rilascia la concessione). Il bando deve restare pubblicato almeno 30 giorni sul sito e sull'albo pretorio, e anche nella Gazzetta ufficiale europea se la concessione dura più di 10 anni. I candidati hanno almeno 30 giorni per presentare l'offerta.

La legge elenca cosa il bando deve contenere. Tra le voci ci sono il valore degli investimenti non ancora ammortizzati, la durata, il canone, l'indennizzo con termini e modalità di pagamento, il piano economico-finanziario e il numero massimo di lotti che uno stesso operatore può aggiudicarsi.

Durata: da 5 a 20 anni

La concessione dura il tempo necessario ad ammortizzare e remunerare gli investimenti del piano economico-finanziario presentato da chi vince, con un minimo di 5 e un massimo di 20 anni. Non esiste un rinnovo automatico e non esiste nessuna prelazione per chi gestisce oggi lo stabilimento: l'uscente partecipa come gli altri.

I criteri con cui si valutano le offerte

La legge indica i criteri, e il Comune li pesa nel bando:

• rialzo sull'importo minimo;
• qualità del servizio, accessibilità e servizi fuori dall'alta stagione;
• qualità di impianti e strutture;
• servizi culturali, folkloristici ed enogastronomici collegati;
• offerta pensata per persone con disabilità, famiglie ed esigenze specifiche;
• obiettivi sociali, sicurezza dei lavoratori, tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale;
• impiego prevalente di personale sotto i 36 anni;
• esperienza in attività simili;
• uso della concessione, negli ultimi 5 anni, come fonte prevalente di reddito della famiglia;
• numero di altre concessioni già possedute (meno se ne hanno, meglio è);
• impegno ad assumere i lavoratori del gestore uscente.

Già a inizio 2025 i primi bandi davano più peso alla qualità che all'offerta economica. Nei bandi pubblicati finora la parte tecnica pesa molto più di quella economica: a Rimini il rapporto è 90 a 10, a Ostia era 70 a 30.

Le prime gare

Le gare non aspettano il 2027. Tra il 2025 e il 2026 diversi Comuni, soprattutto in Liguria, Lazio e Toscana, hanno pubblicato bandi, e i giudici li hanno confermati.

• Ostia (Roma Capitale). Avviso del 14 febbraio 2025 per 31 concessioni, con un affidamento annuale in attesa delle gare definitive: 30 assegnate, oltre 100 offerte, più del 30% di nuovi gestori. Il TAR Lazio ha respinto i ricorsi l'11 maggio 2026.
• Pietra Ligure. 41 lotti pubblicati anche sulla Gazzetta europea a marzo 2026, durata da 5 a 20 anni sulla base del piano economico. Sei aggiudicatari sono diversi dai gestori uscenti.
• Rimini. Bando per 27 zone di solo ombreggio (Torre Pedrera, Viserbella, Viserba), chiuso il 10 settembre 2026 con 38 domande.

Altri bandi sono usciti a Laigueglia, Finale Ligure, Sarzana, Levanto, Terracina, Capoliveri e Bibbona. Il Consiglio di Stato ha confermato più volte che i Comuni possono bandire anche senza il decreto sugli indennizzi e senza bando-tipo (ordinanza n. 3862 del 2025, sentenze n. 8014 del 2025, n. 4121 e n. 6539 del 2026).

La bozza di bando-tipo (settembre 2026)

Il decreto legge 32/2026 (articolo 8) ha chiesto al Ministero delle infrastrutture di preparare un bando-tipo nazionale, cioè un modello a cui i Comuni possono rifarsi. Il 30 settembre 2026 il ministero ha presentato la bozza alla Conferenza unificata.

È una bozza. Il testo non è stato pubblicato e quello che sappiamo viene dalla stampa (ANSA, AGI, Sole 24 Ore, Corriere). La Conferenza unificata deve ancora dare il suo parere, poi il ministero adotterà il testo definitivo, che può cambiare. Aggiorneremo questa sezione quando succederà.

Secondo quanto riportato, la bozza:

• non è vincolante per i Comuni;
• conferma le date di legge e la durata da 5 a 20 anni;
• ammette solo l'offerta economicamente più vantaggiosa, cioè il miglior rapporto tra qualità e prezzo;
• fa fissare all'ente un numero massimo di lotti per operatore;
• prevede che il canone sia indicato nel bando come provvisorio e poi ricalcolato sul progetto vincitore;
• ripete la formula di legge sull'indennizzo e affida il calcolo a una perizia. L'uscente può rinunciarvi, e in quel caso l'indennizzo è zero.

Le Regioni hanno chiesto modifiche. L'Emilia-Romagna è contraria a dare punti a chi offre un canone più alto; la Toscana vuole criteri nazionali per stabilire quando le spiagge sono una risorsa "scarsa".

Finché il bando-tipo non viene adottato, un Comune che bandisce applica la legge 118/2022 e non la bozza.

Indennizzi: cosa spetta al gestore uscente

L'indennizzo è previsto dalla legge e lo paga chi subentra, non il Comune. Comprende il valore degli investimenti fatti e non ancora ammortizzati, compresi quelli dovuti a calamità o a nuovi obblighi di legge, al netto dei contributi pubblici ricevuti. In più, la legge aggiunge un'equa remunerazione degli investimenti degli ultimi 5 anni.

Il valore lo stabilisce una perizia asseverata, chiesta dall'ente prima del bando e pagata dall'uscente, scritta da un professionista scelto tra cinque nomi indicati dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti. La nuova concessione parte solo quando chi subentra ha pagato almeno il 20% dell'indennizzo.

Il decreto che manca

La legge chiedeva ai ministeri delle Infrastrutture e dell'Economia un decreto con i criteri di calcolo entro il 31 marzo 2025. Non è arrivato. Uno schema è stato mandato al Consiglio di Stato a giugno 2025, che il 22 luglio 2025 (parere n. 750) ha chiesto di riscriverlo: niente ristori automatici, solo investimenti reali, autorizzati e non ammortizzati, niente avviamento. A ottobre 2026 il decreto non è ancora in Gazzetta ufficiale.

Perché l'indennizzo è contestato

La formula della legge è contestata da tre parti:

• Commissione europea. Con una lettera del 7 luglio 2025 ha scritto che l'indennizzo crea da subito una disparità tra i candidati e che la quota sui 5 anni non è giustificabile.
• Antitrust (AGCM). Nella segnalazione del 5 febbraio 2026 (AS2144) lo ha definito una barriera all'ingresso di nuovi operatori e ha chiesto ai Comuni di non applicarlo.
• Consiglio di Stato. Nel 2026 (sentenze n. 4121 e n. 6539) ha detto che l'indennizzo è "meramente eventuale": spetta solo se l'uscente prova gli investimenti, senza automatismi né cifre forfettarie.

Anche la Corte di giustizia europea, nel 2024 (causa C-598/22), ha chiarito che il diritto europeo non garantisce un indennizzo automatico per le opere che alla scadenza restano allo Stato. Il tema delle opere fisse è trattato nell'articolo su opere non amovibili e articolo 49 del Codice della navigazione.

In pratica: chi gestisce uno stabilimento oggi ha interesse a documentare ogni investimento, con autorizzazioni e piano di ammortamento. È quella documentazione, non il valore commerciale dell'azienda, a determinare l'indennizzo.

Canoni demaniali

Il canone minimo annuo per il 2025 è di 3.204,53 euro, dopo l'aggiornamento ISTAT stabilito dal decreto del Ministero delle infrastrutture del 18 settembre 2025 (−0,65% sul 2024). Dal 1° aprile 2025 i canoni sono aumentati del 10%: è la maggiorazione che la legge fa scattare in automatico perché il decreto sugli indennizzi non è stato adottato in tempo. L'aggiornamento per il 2026 non risulta ancora pubblicato.

Il canone è diverso dall'offerta economica della gara. Diversi Comuni chiedono un rialzo o una royalty sul fatturato: a Ostia la base era il 2%. La bozza di bando-tipo prevede un canone provvisorio, da ricalcolare sulle opere del progetto vincitore.

Per un periodo i canoni sono stati anche al centro di una causa. Nel 2022 il ministero aveva deciso un aumento del 25% per il 2023, molto sopra gli abituali aggiornamenti legati all'inflazione. Il Consiglio di Stato lo aveva sospeso a luglio 2023. Il 2 gennaio 2025 il TAR Lazio (sentenza n. 13/2025) l'ha annullato: il ministero aveva combinato due indici ISTAT invece di usare quello previsto dalla legge. I canoni 2023 andavano ricalcolati senza l'aumento.

Cronologia delle concessioni balneari

Dal 2006 a oggi, i passaggi che hanno portato alle gare.

2006. L'Unione europea approva la direttiva 2006/123/CE, detta Bolkestein: quando una risorsa naturale è scarsa, le autorizzazioni vanno assegnate con una selezione pubblica.

14 luglio 2016. La Corte di giustizia europea (sentenza Promoimpresa) stabilisce che le proroghe automatiche delle concessioni senza gara non sono ammesse.

Dicembre 2018. La legge 145/2018 proroga le concessioni di 15 anni, di fatto fino al 31 dicembre 2033.

9 novembre 2021. L'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato (sentenze n. 17 e 18) dice che le proroghe vanno disapplicate e fissa la fine delle concessioni al 31 dicembre 2023.

Agosto 2022. La legge 118/2022 del governo Draghi recepisce la sentenza: abroga la proroga al 2033 e prevede le gare.

20 aprile 2023. La Corte di giustizia europea, nel caso del Comune di Ginosa, chiarisce che l'articolo 12 della direttiva si applica direttamente e che anche i Comuni devono disapplicare le norme nazionali in contrasto.

2023: il tavolo tecnico e la mappatura delle coste

Nel giugno 2023 è stato istituito un tavolo tecnico tra i ministeri competenti e le associazioni del turismo e del balneare. Il tema era la mappatura delle concessioni demaniali marittime e la direttiva Bolkestein. Il quinto e ultimo incontro era fissato per il 5 ottobre 2023.

La posizione del governo era seguire l'articolo 12 della direttiva, che prevede le gare solo in caso di effettiva scarsità delle risorse naturali. Secondo i dati provvisori presentati al tavolo, le concessioni occupavano solo il 19% delle coste italiane.

Restavano aperte due domande: se i tratti di costa liberi fossero davvero adatti ad avviare nuove imprese, e come il governo intendesse tradurre questa linea in legge. Intanto si avvicinava la scadenza del 31 dicembre 2023 fissata dal Consiglio di Stato. Il decreto milleproroghe l'aveva rinviata di un anno, ma senza un provvedimento organico il rischio era di contenziosi e caos amministrativo.

Al tavolo sedevano le associazioni dei balneari e quelle di campeggi, hotel e porti turistici, insieme ai funzionari di otto ministeri. I lavori erano presieduti da Elisa Grande, capo dipartimento della Presidenza del Consiglio.

Luglio 2023. Il Consiglio di Stato sospende l'aumento del 25% dei canoni deciso per il 2023.

Ottobre 2023. La Regione Emilia-Romagna, d'accordo con tutti i sindaci della costa, estende le concessioni fino al 31 dicembre 2024 usando l'anno di deroga previsto dalla legge 118/2022 (l'articolo di allora).

16 novembre 2023. La Commissione europea invia all'Italia il parere motivato nella procedura d'infrazione 2020/4118.

Novembre 2023: la Cassazione annulla la sentenza sulla proroga al 2033

Nel novembre 2023 la Corte di Cassazione ha annullato, per eccesso di giurisdizione, la sentenza con cui il Consiglio di Stato aveva bocciato la proroga delle concessioni al 2033.

Quella sentenza era del novembre 2021. Il Consiglio di Stato aveva annullato la proroga al 2033 prevista dalla legge 145/2018, perché la considerava un rinnovo automatico agli stessi titolari, in contrasto con il diritto europeo. Al suo posto aveva imposto di riassegnare le concessioni con gare entro il 31 dicembre 2023. La causa vedeva da una parte alcuni concessionari, dall'altra l'Autorità garante della concorrenza e il Comune di Lecce.

Il Sindacato italiano balneari (Sib-Confcommercio) e la Regione Abruzzo, esclusi dall'udienza, avevano fatto ricorso. La Cassazione ha dato loro ragione solo su questo punto procedurale. Non si è pronunciata sulla legittimità della proroga e ha rimandato la decisione a una nuova pronuncia del Consiglio di Stato, che avrebbe dovuto tenere conto delle leggi approvate nel frattempo. Tra queste c'era la legge 118/2022 del governo Draghi, che aveva già recepito la sentenza del 2021: proroga al 2033 abrogata e gare entro il 31 dicembre 2023.

Dicembre 2023. Il Comune di Lecce proroga le concessioni al 31 dicembre 2024 e prepara un avviso per nuove concessioni sulle spiagge libere (l'articolo di allora).

16 settembre 2024. Il decreto legge 131/2024 riscrive gli articoli 3 e 4 della legge 118/2022: concessioni valide fino al 30 settembre 2027, gare entro il 30 giugno 2027, durata da 5 a 20 anni, indennizzo a carico di chi subentra.

14 novembre 2024. La legge 166/2024 converte il decreto. È il testo in vigore.

2 gennaio 2025. Il TAR Lazio annulla l'aumento del 25% dei canoni 2023.

Gennaio 2025. Partono i primi bandi e la qualità del servizio inizia a pesare più dell'offerta economica. Rimini e Riccione annunciano la proroga delle loro concessioni (l'articolo) e l'associazione Mare Libero presenta un esposto contro la scelta di Rimini (l'articolo). Il bando del Comune di Ginosa viene contestato (l'articolo) e a Palermo i balneari siciliani manifestano contro le gare (l'articolo).

Febbraio 2025. Il governo ribadisce le date: concessioni valide fino al 30 settembre 2027, proroga possibile fino al 31 marzo 2028 in casi particolari. Bruxelles riconosce i passi avanti ma tiene aperta la procedura d'infrazione. Le Marche ampliano le aree in concessione nel nuovo piano costiero (l'articolo). Il 14 febbraio Roma Capitale pubblica l'avviso per 31 concessioni a Ostia.

Marzo 2025. Mese degli indennizzi. Il 4 marzo diversi Comuni della Versilia e della costa apuana estendono le concessioni al 30 settembre 2027. Il 10 marzo una lettera della Direzione generale Mercato interno della Commissione europea chiede di escludere dal calcolo le opere abusive, quelle già acquisite allo Stato e le strutture rimovibili, oltre ad avviamento, marchi e brevetti. Il 12 marzo il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini annuncia il decreto entro il 31 marzo, con indennizzi "significativi". Lo stesso giorno i gestori tornano a chiedere al governo una decisione rapida. Il 20 marzo circola una bozza di decreto: investimenti non ammortizzati più equa remunerazione degli ultimi 5 anni, con perizia di un commercialista. Il 25 e 26 marzo la Commissione conferma che avviamento, clientela e marchio non possono entrare nell'indennizzo.

1° aprile 2025. Il decreto non è arrivato entro il 31 marzo: scatta l'aumento del 10% dei canoni. L'8 aprile il governo rinvia di nuovo l'adozione.

1° luglio 2025. La Corte costituzionale (sentenza n. 89) boccia quasi tutta la legge toscana sulle concessioni: criteri di gara e indennizzi sono competenza dello Stato.

7 luglio 2025. La Commissione europea contesta lo schema di decreto sugli indennizzi.

22 luglio 2025. Il Consiglio di Stato (parere n. 750) chiede di riscrivere il decreto.

5 febbraio 2026. L'Antitrust (segnalazione AS2144) chiede ai Comuni di non applicare la norma sull'indennizzo.

11 marzo 2026. Il decreto legge 32/2026 chiede al ministero un bando-tipo entro 30 giorni.

Maggio 2026. Il Consiglio di Stato (n. 4121) conferma che le gare si fanno anche senza decreto sugli indennizzi. Il TAR Lazio respinge i ricorsi su Ostia; il TAR Toscana annulla le proroghe di quattro Comuni della Versilia.

10 luglio 2026. La Corte di giustizia europea (causa C-574/25, Balneari Rimini) stabilisce che la direttiva vale anche per le concessioni rilasciate prima del 2009 e poi prorogate.

18 agosto 2026. Il Consiglio di Stato (n. 6539) chiarisce che il 30 settembre 2027 è un limite massimo e che l'indennizzo spetta solo su prova.

30 settembre 2026. Il ministero presenta alla Conferenza unificata la bozza di bando-tipo.

1° ottobre 2026. La Commissione europea conferma che la procedura d'infrazione resta aperta e che i Comuni possono già organizzare le gare.

Cosa significa per chi gestisce uno stabilimento

Il calendario è stretto e in molti Comuni le gare arriveranno prima del 2027. Le cose da preparare sono concrete. Serve un piano economico-finanziario credibile, perché la durata della concessione dipende da lì. Servono le prove degli investimenti fatti, con autorizzazioni e ammortamenti, perché senza prove non c'è indennizzo. E servono dati sul servizio: accessibilità, aperture fuori stagione, servizi per famiglie e persone con disabilità sono criteri di gara, e chi li misura li può dimostrare.

Un gestionale che registra prenotazioni, presenze e servizi offerti produce proprio questo tipo di dati. Il gestionale Spiagge.it per stabilimenti balneari è pensato per questo.

Per le notizie man mano che escono c'è la sezione News Balneari.

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